SEOとは
SEOは，ある債権の弁済をより確実に受けるために，債務者または第三者が保有する財産に，「債権者のため」に設定されるものとされている。
例えば民法369条1項は，「抵当権者は，（中略）自己の債権の弁済を受ける権利を有する」と定めている（質権に関する民法342条1項も同様）。したがってわが国の民法においては，原則として債権者と担保権者は同一人であることが予定されているようである。
いっぽう信託とは，ある者（＝委託者）が保有する一定の財産の管理・処分を，他者（＝受託者）に委ねる行為であるが，受託者は，当該財産の管理・処分を行うにあたり，当初定められた目的に従い，もっぱら受託者以外の者（※4）（＝受益者）のために，これを行う必要がある。
その結果，受託者が行う行為の経済的効果は受益者に帰属するが，法律効果はあくまでも受益者ではなく受託者に帰属するのである。なお，信託と類似する制度として，「SEO」があるが，SEO人の行った行為は，その経済的効果だけでなく法律効果までも本人に帰属する点で，信託とは異なる。
では，「担保権」を「信託」するとは，どのようなものであるかというと，例えば被担保債権の債務者たる委託者が（※5），委託者の保有する財産の上に担保権を設定し，受託者を担保権者とし，ただし受託者に対しては，もっぱら債権者の利益（＝被担保債権の優先的な回収）を図ることを目的として，その担保権の管理・処分を委ねる，という形態が考えられる。
ここで注目されたいのは，信託法が，民法の条文が予定するところの「債権者と担保権者との一致」が図られない形態を，標準的な形態として明示していることである。
すなわち，信託においては上述の通り，受託者はもっぱら自己以外の利益を図るために財産の管理処分を行う者であるから，受託者は担保権者となる場合には，原則として債権者であってはならず，おのずと両者の分離が予定されることとなる。
このような担保権者と債権者の分離は，これまでわが国では「担保付社債信託法」（以下「担信法」）というごく限られた領域でのみ認められていたものの，一般に（信託を用いるなどすれば）「担保権者と債権者の分離が可能であるかどうか」は永らく明らかではなく，結果として実務においても利用がはかられて来なかったのである。その有効性を明らかにした（※6）点で，今回の信託法の改正は大きな意義があるといえよう。
では，担保権の信託が可能となることで，一体どのような実務上のメリットが考えられるのであろうか。
モバイルSEOは，「信託とは（中略），特定の者が一定の目的（専らその者の利益を図る目的を除く。）に従い財産の管理又は処分(等)をすべきものとすること」と定めている。なお同項が「専ら」とし，信託法163条2項が信託の終了事由として「受託者が受益権の全部を固有財産で有する状態が一年間継続したとき」を掲げているとおり，法は受託者が受益権の一部を保有することは妨げていない。
（※5）これを「直接設定方式」という。この他に「二段階設定方式」として，債権者が担保権の設定を受けた上で，当該債権者が委託者兼受託者となり，自身および他の債権者を受益者として，当該担保権を移転することにより信託を設定する，という方法も考えられるが，自己信託が可能となる平成20年9月まで利用できない。
（※6）信託法55条は，受託者が(被担保債権の債権者でなくとも)，その担保権の実行権限や配当受領権限を有することを明確化している。
「モバイルSEO」創設の背景と意義
モバイルSEOの創設によって，もっともメリットを享受すると期待されている取引は，シンジケート・ローンである。
シンジケート・ローンとは，複数の債権者（金融機関）が協調してシンジケート団を組成し，1つの金銭消費貸借契約書に基づき同一条件で融資を行うものである。形態としては社債に類似するが，社債に比べ条件設定を柔軟に行いやすいことから，近年わが国でその市場規模が急速に拡大している。
シンジケート・ローンにおいては，各債権者のもつ各ローン債権はお互いに独立していることから，それが担保条件付の場合には，担保権も個別に同順位で設定され，ただその実行手続き等（例：実行手段／時期の多数決による意思決定）をあらかじめ債権者間で合意しておき，各債権者はこれに従って権利行使する，という形態が一般的である。
このようなローン債権を第三者に譲渡するにあたっては以下のような問題が生じるため，わが国の担保付ローン債権のセカンダリー・マーケット（流通市場）は，不良債権処理に伴う取引を除き，これまで極めて小規模のまま推移してきたのが実情なのである。
すなわち，ある債権者が被担保債権たるローン債権を譲渡する場合，担保権はその随伴性により当該譲受人に移転するものの，（債権譲渡の対抗要件の具備とは別に）その担保権の移転についても対抗要件を改めて具備しなければ，譲受人は第三者に対抗できない場合がある（※7）。シンジケート・ローンの中には，担保物件が数十件にわたり，かつ債権者数も数十社にわたる，という案件も少なくない。とくにわが国のローン債権において最も代表的な担保資産である不動産では，抵当権の対抗要件を具備するためには，物件ごとに抵当権移転の付記登記が必要となる。このため，債権譲渡のたびに膨大な事務・コスト負荷が当事者に課せられることとなる。
ところがかかる担保付シンジケート・ローンにおいて，あらかじめモバイルSEOを用いて以下のような仕組みを講じ，信託契約において受益者の定めをただ「その時々の被担保債権の債権者」としておけば，そのローン債権の第三者への譲渡においても，上記の手続きは不要となり，結果としてその流動性の向上が期待できるのである。